Księga wieczysta wskazuje właściciela nieruchomości, ujawnia hipoteki, służebności oraz inne prawa i obciążenia. Może się jednak zdarzyć, że wpisy nie odpowiadają już rzeczywistemu stanowi prawnemu. W dziale II figuruje niewłaściwa osoba, udział współwłaściciela określono błędnie albo w księdze nadal widnieje prawo, które w rzeczywistości nie istnieje.

Taka rozbieżność może poważnie utrudnić sprzedaż nieruchomości, uzyskanie finansowania lub przeprowadzenie kolejnej inwestycji. Sposób jej usunięcia zależy przede wszystkim od tego, czy problem można wykazać odpowiednim dokumentem, czy też między zainteresowanymi istnieje rzeczywisty spór dotyczący prawa.

Wpis w księdze korzysta z ustawowego domniemania

Art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza domniemanie, że prawo ujawnione w księdze zostało wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się również, że prawo wykreślone nie istnieje.

Dlatego osoba twierdząca, że księga przedstawia nieprawidłowy stan, powinna dysponować podstawą pozwalającą wykazać rzeczywisty stan prawny. Samo oświadczenie, że „działka od dawna należy do naszej rodziny”, nie powoduje zmiany wpisu.

Nie każdy błąd wymaga osobnego procesu

Kodeks postępowania cywilnego rozróżnia zwykłe usterki wpisu od rzeczywistej niezgodności prawnej. Usterki, które nie mogą prowadzić do niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym, sąd może sprostować z urzędu.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy strony spierają się np. o to, kto nabył własność albo czy określona hipoteka lub służebność rzeczywiście istnieje.

Do czego służy powództwo z art. 10?

Art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala osobie, której prawo nie zostało wpisane, zostało wpisane nieprawidłowo albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, żądać usunięcia niezgodności.

Celem takiego postępowania nie jest jedynie stwierdzenie, że księga zawiera błąd. Żądanie powinno wskazywać, jaki stan ma zostać w niej ujawniony, aby po zakończeniu sprawy odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Przygotowanie właściwego żądania ma duże znaczenie. Sąd Najwyższy wskazuje, że powództwo powinno prowadzić do takich zmian wpisów, które rzeczywiście przywrócą zgodność księgi z istniejącym stanem prawnym.

Przykład: w księdze nadal figuruje osoba, która sprzedała działkę

Właściciel posiada dokumenty wskazujące, że kilkanaście lat wcześniej doszło do skutecznego przejścia własności, ale z różnych powodów odpowiednia zmiana nie została ujawniona w księdze. Przy próbie sprzedaży nieruchomości okazuje się, że w dziale II nadal widnieje poprzedni właściciel.

Najpierw trzeba ustalić, czy istnieją dokumenty stanowiące wystarczającą podstawę bezpośredniego wpisu. Jeżeli jednak prawidłowość samego przejścia własności jest kwestionowana przez inną osobę, sprawa może wymagać procesu dotyczącego uzgodnienia treści księgi.

W takim przypadku pomoc radcy prawnego przy nieruchomościach może obejmować analizę księgi wieczystej, aktów notarialnych, orzeczeń, dokumentów spadkowych oraz innych materiałów pozwalających ustalić rzeczywisty stan prawny.

Ostrzeżenie w księdze może zabezpieczyć sytuację na czas procesu

Postępowanie dotyczące własności może trwać, a w tym czasie osoba widniejąca w księdze nadal formalnie pozostaje ujawniona jako uprawniona. Ustawa pozwala więc ujawnić w księdze ostrzeżenie o roszczeniu dotyczącym usunięcia niezgodności.

Ma ono bardzo istotne znaczenie dla ewentualnych kolejnych nabywców. Zgodnie z art. 8 ustawy ostrzeżenie o niezgodności wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W aktualnym stanie prawnym podstawą wpisu takiego ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Przy zabezpieczeniu tego roszczenia ustawa nie wymaga wykazania interesu prawnego w jego udzieleniu.

Sąd wieczystoksięgowy nie prowadzi pełnego procesu dowodowego

Postępowanie o zwykły wpis do księgi ma ograniczony zakres. Sąd bada przede wszystkim treść i formę wniosku, załączonych dokumentów oraz samej księgi wieczystej.

Jeżeli do rozstrzygnięcia potrzebne jest przesłuchiwanie świadków, ustalanie prawdziwego przebiegu wieloletnich zdarzeń albo rozstrzygnięcie sporu pomiędzy osobami przedstawiającymi przeciwstawne prawa własności, zwykłe postępowanie wieczystoksięgowe może być niewystarczające.

Właśnie wtedy znaczenie ma postępowanie procesowe pozwalające ustalić rzeczywisty stan prawny na podstawie szerszego materiału dowodowego.

Jakie dokumenty warto zebrać?

• aktualny odpis księgi wieczystej,
• akty notarialne dotyczące nieruchomości,
• postanowienia spadkowe lub akty poświadczenia dziedziczenia,
• orzeczenia sądów i decyzje administracyjne dotyczące prawa własności,
• starsze odpisy ksiąg i dokumenty znajdujące się w aktach księgi,
• mapy i dokumentację geodezyjną, jeżeli problem dotyczy zakresu nieruchomości,
• dokumenty dotyczące kwestionowanego obciążenia lub ograniczenia.

Nie warto pozostawiać niezgodności do momentu sprzedaży

W praktyce wiele problemów z księgą ujawnia się dopiero wtedy, gdy właściciel znajduje kupującego. Notariusz lub bank analizują dokumenty i okazuje się, że księga nie pozwala przeprowadzić transakcji w zaplanowany sposób.

Uporządkowanie stanu prawnego może natomiast wymagać uzyskania dodatkowych dokumentów, przeprowadzenia postępowania spadkowego albo nawet procesu sądowego.

Dlatego po wykryciu rozbieżności warto najpierw odpowiedzieć na dwa pytania: jaki jest rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz jaki dokument lub orzeczenie pozwoli doprowadzić księgę do zgodności z tym stanem. Dopiero wtedy można wybrać właściwą procedurę i uniknąć składania wniosków, które nie są w stanie rozwiązać rzeczywistego problemu.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.